1. När kommer potentiella hyresgäster och tittar?
Både vid uthyrning av hus och uthyrning av lägenheter till företag är framförhållningen kort! Ungefär 2-4 veckor innan ni ska flytta kommer det börja komma folk för att titta på din bostad. Det kan kännas nervöst men det är god efterfrågan på bostäder i storstadsregionerna så det kommer att ordna sig. Vi arbetar under dagtid så fundera på hur du kan göra din lägenhet tillgänglig för visningar med kort varsel (Tyvärr får vi ofta väldigt kort framförhållning även om vi i de flesta fall kan ringa åtminstone dagen innan). RÄTT HYRESGÄST! Det viktigaste när du ska hyra ut din bostad i andra hand under en längre tid är att hitta rätt hyresgäst. Har du rätt hyresgäst så blir det sällan eller aldrig problem. Den som bor i din bostad betalar inte bara hyran utan tar också hand om den när du är borta. Vissa företag vill dock inte skriva under andrahandskontrakt åt sina anställda och då kan de föreslå ett garantibrev istället eller allra vanligaste är att personen signerar kontraktet själv.
Sedan ett antal år, och särskilt sedan pandemin, så är det ofta så att den som kommer hit vill ha en bostad direkt och då kan vi sa tillsammans med er på FaceTime eller Skype. Det fungerar mycket bra och är numera en stor del av hur våra sökningar och visningar går till.
2. Vad söker företagen för lägenheter åt sina anställda?
De som kommer till storstäderna och vill bo i lägenhet är oftast yngre personer, par utan barn eller familjer med bara ett barn. Precis som vi svenskar flyttar de utanför stan p.g.a. utrymmesbrist när barnen kommer.
Stora lägenheter är också efterfrågade och eftersom utbudet är litet så har du stor chans att hyra ut den till en familj som bor i Sverige under en period. Företagen vill oftast att andrahandskontraktet ska vara minst ett år även om det förekommer en del projektarbeten som är kortare. Du kan därför troligtvis hyra ut din bostad även under bara en termin eller några månader. Det är mindre efterfrågan och mycket större utbud under sommarmånaderna och då går hyrorna ner. Företagen satsar ofta på att flytta anställda med familjer under sommarhalvåret så medan uthyrning av hus ökar under sommaren är det istället lite mindre efterfrågan för uthyrning av lägenheter.
3. Möbler eller inte?
1:or och 2:or är oftast möblerade, så om du har en omöblerad lägenhet att hyra ut så kan du vara väl positionerad på marknaden. Kan du vara flexibel med möblering så är det förstås allra bäst. Lagermöjligheter finns exempelvis på Shurgard utanför stan eller så kanske någon granne kan avvara en bit av sitt förråd.
4. Hyresnivå?
Prissättning är numera enkel.
Efter en lagändring den 1a oktober 2019 så gäller följande; Hyresrätt
5. Deposition?
Depositioner är inte ovanliga även om många företag anser att deras goda namn när det skriver under kontraktet bör vara nog. Man får avgöra från fall till fall – stora, kända företag från A-listan eller globala företag bör vara tillräcklig garanti för er. Vid uthyrning till privatperson, mindre bolag eller representationskontor utan juridisk person kan det däremot vara befogat att ta en månadshyra i deposition.
6. Vad säger hyreslagen?
Hyreslagen är väldigt ensidigt skriven för att skydda hyresgästen, det innebär att det är väldigt viktigt för er att få en bra hyresgäst. Det finns också en rad paragrafer i hyreslagen som är tvingande så det är ingen idé att förhandla bort, exempelvis att försöka korta ner uppsägningstiden, det kan hyresgästen ändå strunta i om det inte fungerar för honom. Även om en del är villiga att betala kvartalshyra så kan man som hyresgäst säga nej till det eftersom lagen ger honom rätt till det.
7. Hur förhandlar jag för att få bästa relationen till hyresgästen?
Försök att vara tillmötesgående i den mån ni kan ordna saker och har råd med det vid en hyresförhandling. På så vis skapar ni en god relation till hyresgästen redan i början av uthyrningen. Tänk på att hyresgästen tar hand om er bostad under er bortavaro. Vi har sedan 1995 haft nästan bara goda erfarenheter av skötsamma och hjälpsamma hyresgäster som tar hand om problem i lägenheten utan att klaga. En vänlig och hjälpsam hyresvärd som skapar en god relation redan från början med sin hyresgäst får oftast tillbaks sin bostad i gott skick och det är sällan problem under hyrestiden! Har ni däremot pressat hyresgästen till villkor som känns för tuffa så kan det vara svårare att be om tjänster som vidarebefordring av fel levererad post (kommer att hända) eller överseende med skador som uppstår som du måste åtgärda.
8. Vad innebär besittningsrätten?
Så här säger hyresnämnden. När en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet i andra hand gäller normalt reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad (”privatuthyrningslagen”). Det innebär att andrahandshyresgästen aldrig får något besittningsskydd. Något avtal om avstående från besittnngsskydd behövs alltså inte vid sådana upplåtelser. I undantagsfall kan hyreslagens regler vara tillämpliga. Andrahandshyresgästen får då besittningsskydd när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd, men besittningsskyddet kan avtalas bort.
9. Hur söker jag tillstånd för uthyrning?
Tala med din styrelseordförande eller hyresvärd om att hyra ut i andra hand redan innan du har funnit en hyresgäst. Kontrollera hur lång tid det tar att få ett formellt tillstånd. Det kan vara bra att veta då vissa föreningar fattar beslut under ett månatligt möte, för att inte förlora en hyresgäst eller uthyrningstid. Detta kan medföra ökade kostnader för dig, så förbered så mycket du kan så det går fortare. Många BRF styrelser har svårt att få till möten på sommaren så var ute i god tid för att få förhandsbesked. Beskriv tanken med uthyrning och vilken typ av hyresgäst du söker. En del brf har dålig erfarenhet av AirBnB uthyrningar men du söker ju en person som kommer för att arbeta.
10. Vad kan jag göra om jag inte får tillstånd?
Sedan lagändringen 2013 så behöver man inte längre ange godtagbara skäl för uthyrningen till föreningen utan enbart fråga. Tyvärr ser vi fortfarande att många föreningen är tveksamt inställda till uthyrning så om man har godtagbara skäl enligt den gamla modellen kan det vara bra att ange dem.
Om du har godtagbara skäl för uthyrningen kan vare sig bostadsrättsföreningen eller hyresvärden neka dig att hyra ut. Godtagbara skäl är; provbo sambo, studier eller arbete på annan ort, att prova ett annat boende, t.ex. på landet. Om de skulle neka dig att hyra ut i andra hand kan du ta fallet till hyresnämnden som sedan dömer fallet. Problemet med att gå denna väg är att det tar lång tid och då har du redan förlorat din hyresgäst. Det är mycket bättre att vara sams med sin förening och sköta ansökan enligt konstens alla regler. Om du hyr ut utan tillstånd riskerar du att förverka din hyresrätt eller bli utesluten ur din brf.
